25000 CASAS SIN VENDER / 25000 HOMES IN STOCK

MÁLAGA

La crisis llena la costa de edificios fantasma

17.01.10 - 01:55 - JESÚS HINOJOSA DIARIO SUR

http://www.diariosur.es/20100117/malaga/crisis-llena-costa-edificios-20100117.html

Unos 25.000 pisos están sin vender en la provincia, de los que el 40% obra en poder de los bancos

En numerosas promociones apenas conviven una decena de propietarios entre carteles de 'Se vende' y 'Se alquila'

Y EN ATRIUM MALGASTAMOS NUESTRO DINERO, ¿POR QUÉ?

De Vélez-Málaga a Mijas, de Rincón de la Victoria a Manilva. La crisis ha provocado que florezcan en todo el litoral de la provincia edificios de viviendas recién terminados que se quedan prácticamente vacíos por las escasísimas ventas. El fenómeno, común a todo el país, se agudiza en un territorio como Málaga, que ha abanderado en gran medida el boom inmobiliario de los últimos años en Andalucía. Las casas no se venden y dan lugar a promociones fantasma en las que apenas viven una decena de vecinos a la espera de que los tiempos mejoren y las empresas puedan dar salida al 'stock' de pisos que no colocan por las actuales condiciones del mercado financiero.

Basta dar un paseo por algunos de los nuevos barrios de expansión residencial, tanto en la capital como en otras localidades del litoral de la provincia, para descubrir estos edificios fantasma en los que el silencio y la tranquilidad marcan el día a día de los pocos que los habitan. Un edificio construido entre las calles Ayala y Fernán Nuñez que lleva ya casi dos años deshabitado, un bloque de alquiler a espaldas de la antigua fábrica de tabacos que no encuentra inquilinos, edificios en Teatinos, en El Palo, ocupando las parcelas de antiguas viviendas en las márgenes del río Guadalmedina, en pleno Centro de la ciudad... Hay ejemplos para todos los gustos con un único denominador común: pisos vacíos porque no se venden.

Según los cálculos de la gerente de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores (ACP), Violeta Aragón, existen actualmente unas 25.000 viviendas sin vender que conforman el 'stock' que la crisis en el sector inmobiliario ha generado en la provincia. La cifra se ha incrementado en los últimos meses (se fijó en 20.000 casas) debido a que cada año se arrastra un mayor número de pisos sin colocar. «La cantidad aumenta porque muchos de los que han comprado una vivienda o paquetes de viviendas como inversión en los últimos años ahora no logran venderlas», explicó Aragón.

Los últimos datos del Colegio de Arquitectos de Málaga señalan que en 2009 se terminaron de construir más de 13.500 viviendas en la provincia, una cifra inferior al número de operaciones de compraventa, que rondarán las diez mil, según el cálculo de la ACP. «Cada año se terminan más viviendas de las que se venden, y esto es algo que se va arrastrando de un ejercicio para otro, de ahí que estemos más cerca de las 25.000 casas en 'stock' que de las 20.000», insistió la gerente de los promotores.

Inseguridad

Violeta Aragón reconoció que existen numerosas edificaciones sin dueño en localidades de la Costa porque sus promotores no han logrado encontrar compradores para ellas. «La gente tiene miedo a meterse en la compra de una vivienda porque no está segura de mantener su empleo y, al mismo tiempo, los bancos se niegan a dar los préstamos hipotecarios», apuntó Aragón.

Una gran parte de las viviendas vacías en la provincia -su proporción puede alcanzar el 40%- se encuentra en manos de los bancos, que han ido ampliando su cartera de pisos como fórmula para evitar los impagos de los créditos concedidos a las promotoras. Por ello, estas empresas consideran que los primeros inmuebles que se procurará sacar del 'stock' actual serán los que han sido asumidas por las entidades financieras. «En manos del banco está el conceder o no el préstamo al comprador, por lo que lo lógico es que se lo pongan más fácil en primer lugar a aquellos que quieran adquirir algunas de las viviendas con las que se han quedado en los últimos años», comentó la gerente de la ACP.

Por este motivo, la asociación duda del éxito de la iniciativa puesta en marcha por la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio para facilitar la venta de 12.000 viviendas en 'stock' en la provincia, en su mayor parte propiedad de los bancos, mediante ayudas para el pago de las hipotecas. «Agradecemos la medida y estamos dispuestos a participar en ella, pero tememos que no sea del todo eficaz porque al final supone estar en manos de los bancos, que son los que tienen que conceder los préstamos hipotecarios», subrayó Violeta Aragón.

El Gobierno andaluz concederá préstamos reintegrables para las compras que se acojan a este plan, de tal forma que la cuota de la hipoteca se vea reducida en unos 230 euros durante cinco años. Sin embargo, la iniciativa no contempla avales para que el banco conceda los créditos, como piden los promotores, y de ahí que duden de ella.

Sin créditos

La proliferación de edificios fantasma ante la paralización de las ventas de viviendas es un hecho común ya a toda la provincia, según reconoció el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Cayetano Rengel. «La gran mayoría de las nuevas promociones sufren esta situación, ya que las empresas apenas si logran colocar dos o tres pisos», señaló. Al igual que los promotores, apuntó a la falta de financiación por parte de los bancos como principal causa de este panorama de vacíos residenciales. «Si los bancos no dan crédito, el mercado se queda parado y los nuevos edificios no se ocupan», recalcó. «Se dan casos incluso de personas que habían reservado su vivienda sobre plano e incluso dado alguna señal y ahora no pueden pagarla porque el banco no les da la hipoteca. Esto está haciendo mucho daño», insistió.

Para Cayetano Rengel, la cifra del 'stock' de viviendas vacías en Málaga es mayor que la apuntada por los promotores. «Podemos estar hablando de más de 30.000 pisos sin vender entre los nuevos y los de segunda mano, y todo porque no hay financiación, porque los precios no pueden bajar más, ya lo han hecho entre un 30% y un 40%», sentenció este experto en el sector inmobiliario. «Está claro que los poderes públicos deben tomar cartas en el asunto porque, mientras no haya una inyección que dinamice el mercado y haga que los bancos vuelvan a conceder crédito, estará todo parado, esa es la realidad», subrayó.

De ahí que Rengel también dude de la eficacia de los planes del Gobierno andaluz para dar salida al 'stock' de viviendas en la provincia con ayudas a los compradores para pagar los préstamos. «El problema está primero en que los bancos quieran concederlos, porque hay familias que cumplen el perfil para poder recibirlos y se les ponen enormes exigencias», comentó.

Costa del Sol

Freno en seco al boom inmobiliario

Los excesos en las promociones inmobiliarias en la Costa del Sol pasan factura no sólo a los empresarios, sino al paisaje actual de la comarca, protagonista de un boom inmobiliario ahora frenado en seco. Por ello, y simplemente siguiendo el trazado de la antigua Nacional 340 en dirección a Cádiz o junto a la AP-7, la estampa de bloques y adosados vacíos es más que habitual. Hay de todo tipo, desde urbanizaciones de lujo en el Camino de Coín (famosa fue Golden Hills, ocupada ilegalmente por familias gitanas en abril de 2009) hasta pequeñas promociones de pisos e incluso edificios de VPO como el de Los Pacos, en Fuengirola, deshabitado después de que los adjudicatarios de las casas por sorteo hace dos años no puedan asumir ahora las hipotecas.

Buena parte de ellas están sin acabar. Otras son sólo un esqueleto que refleja la situación de parálisis del mercado inmobiliario. Son comunes los casos de promociones habitadas sólo por una o dos familias, como el Olimpo de Mijas, en la carretera que une el núcleo del municipio con Fuengirola, y de edificios que, aunque con dueño en la actualidad, se encuentran vacíos. De la mayor parte de sus pisos cuelgan carteles de 'Se alquila' o 'Se vende', como en la avenida de Nueva Andalucía, en Las Lagunas.

En el municipio de Manilva, ubicado en la parte más occidental de la provincia, existen cerca de 2.500 viviendas construidas que no están habitadas. La disponibilidad de terreno y las bondades climáticas de la zona impulsaron a muchas promotoras a poner en marcha sus proyectos que, con la crisis económica, se han quedado sin clientes. El Ayuntamiento de la localidad quiere «poner en valor» estas casas vacías y para ello, la alcaldesa, Antonia Muñoz, expresó la posibilidad de que parte de estos inmuebles se conviertan en viviendas de protección oficial. Se trata de una propuesta no planteada de forma oficial, que tendrá que contar con el respaldo de la Junta de Andalucía.

Además de estas casas vacías, ubicadas a lo largo de todo el término municipal, en Manilva existen unas 15 promociones de inmuebles sin terminar, según estimaciones de fuentes municipales. Se trata de obras -cuentan con licencia- que están en fase de construcción, pero que no han logrado el permiso de primera ocupación porque se encuentran paralizadas.

En Marbella hay que retrotraerse a meses antes del inicio de la crisis económica. Los problemas urbanísticos de la ciudad, sumados a los escándalos judiciales que acabaron con la detención de algunos de los promotores con más intereses en el término municipal se alinearon para que decenas de casas se quedaran sin ocupar e incluso en el esqueleto a la espera de que el futuro del planeamiento de la ciudad se clarifique. «Los escándalos fueron un desastre en su día pero ahora son una ventaja, porque apenas hay 'stock' de viviendas nuevas por vender y muy pocos municipios de España están en esa situación», señaló Ricardo Arranz, presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial.

Los 'bloques fantasma' en Marbella, que los hay, tienen detrás una historia de precintos que impidieron su comercialización y que los propietarios ocuparan sus viviendas a la espera de que se legalice su situación en el nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Arranz es contundente: «Si hubiera habido pisos en venta en esos años, se habría vendido todo». No todo son parabienes. De los polvos de los escándalos, llegan los lodos de una marca a la que hay que dar un impulso. «Hemos pasado de ser la tercera marca a nivel internacional a ser la quinta», afirmó. Queda, por tanto, un largo camino para meter en el mercado las viviendas bloqueadas por el urbanismo.

Axarquía

Miles de viviendas vacías en las zonas de expansión

En Vélez-Málaga existen unas 1.800 viviendas sin vender, según los cálculos del grupo del PP en el Ayuntamiento. Se pueden localizar en numerosas zonas del municipio como las urbanizaciones de Valle-Niza, justo detrás del Castillo del Marqués y la antigua cantera de la Catedral. La mayoría de las viviendas de nueva construcción están deshabitadas. Lo mismo sucede en los ensanches de Torre del Mar (SUP-T-12 y entorno del Hospital Comarcal) e incluso en el mismo casco urbano (Cerro del Águila, Carril de Sevilla o rotonda de El Tomillar), donde hay edificios terminados y a la venta desde hace meses e incluso años en los que apenas se han vendido una o dos viviendas. Basta con dar un paseo de noche por muchas de las nuevas urbanizaciones creadas estos años para comprobar como la práctica totalidad de las casas carecen de luz y apenas hay vida en ellas.

También existen urbanizaciones fantasma en los sectores de Vélez-Málaga 7 y 8, que constituyen el ensanche de casco urbano de la ciudad, donde existen incluso edificios que llevan meses parados en la estructura de la obra; así como en Caleta de Vélez (Baviera), donde hay promociones de más de cien viviendas en las que las promotoras no han vendido ni una cuarta parte de las casas.

En Rincón de la Victoria, la situación es similar. Especialmente en la zona de Parque Victoria, al norte de la autovía, y en La Cala del Moral, donde el censo de vecinos no se corresponde con el volumen de lo construido. En el caso de Calazul, Sando ha vendido sólo el 30% de las 60 viviendas que componen la promoción, que se entregará en unos meses. Otra zona de Rincón de la Victoria donde existen edificios casi sin moradores es finca Garcés, en la carretera de Benagalbón.

Costa oriental

Promociones que se quedan en la estructura

En Torrox, el número de viviendas construidas en el último lustro supera las 6.000 unidades, de las que aproximadamente un millar se han quedado en la estructura. Así, es posible ver zonas como la parte alta de El Peñoncillo, El Morche o Torrox-Park, todas ellas en la franja costera de la localidad, donde los bloques en ladrillo y sin terminar son la tónica dominante. Además, en la zona de Los Llanos, a escasos cien metros de la playa, hay media docena de bloques en estructura -con medio millar de pisos en total- que llevan parados más de dos años.

El Peñoncillo es una de las áreas donde más viviendas se han iniciado en los últimos años en Torrox, y muchas urbanizaciones, como Balcones del Mediterráneo, están prácticamente deshabitadas, con apenas media docena de vecinos en bloques de casi un centenar de pisos terminados. En total, Torrox puede tener en 'stock' unas 200 viviendas terminadas y sin propietario, según varios expertos locales consultados.

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MALAGA

The full crisis ghost coast buildings

17.01.10 - 01:55 - JESUS HINOJOSA DIARIO SUR

Some 25,000 flats are unsold in the province, of which 40% is held by banks

Great deals just live in a dozen owners from posters 'For Sale' and 'For Rent'

ATRIUM AND WASTE YOUR MONEY, WHY?

Velez-Malaga to Mijas, Rincón de la Victoria to Manilva. The crisis has led to flourish along the coast of the province recently completed residential buildings that are left virtually empty by the very few sales. The phenomenon, common to the whole country, is worse in a territory such as Malaga, who has championed much of the housing boom of recent years in Andalucia. The houses do not sell and give rise to phantom promotions in which they live barely a dozen neighbors waiting times that companies can improve and output the 'stock' of flats that do not place in the current financial market conditions .

Just take a stroll through some of the new residential quarters of expansion, both in the capital and in other coastal towns of the province, to discover these ghost buildings where the silence and tranquility make everyday of the few who inhabit. A building built between the streets and Fernan Nuñez Ayala carrying almost two years uninhabited rental block behind the former cigar factory that can not find tenants, buildings Teatinos in El Palo, occupying plots in old housesGuadalmedina the riverbanks, in the City ... There are examples for all tastes with a single common denominator: empty flats because they are sold.

According to estimates by the manager of the Provincial Association of Builders and Developers (ACP), Violeta Aragón, there are currently about 25,000 unsold homes that make up the 'stock' that the crisis in the housing sector has generated in the province. The number has increased in recent months (set at 20,000 homes) because every year you drag a greater number of unplaced floors. "The amount increases because many of those who have purchased a home or homes as an investment packages in recent years now unfilled," said Aragon.

The latest data from the College of Architects of Malaga indicate that in 2009 were completed more than 13,500 households in the province, a figure lower than the number of sales transactions, which will be around ten thousand according to the calculation of the GPA. "Every year more homes are completed they are sold, and this is something to be dragged from one year to another, hence we get closer to the 25,000 houses in 'stock' that of the 20,000" insisted the manager promoters.

Insecurity

Violeta Aragon acknowledged that there are numerous buildings without owner in towns on the coast because its proponents have failed to find buyers for them. "People are afraid to get into buying a home because it is not safe to keep their jobs and at the same time, banks are refusing to provide mortgage loans," said Aragon.

A large part of empty dwellings in the province, its ratio may reach 40% - is in the hands of banks that have expanded its portfolio of flats as a way to avoid defaults on loans to promoters.Thus, these companies feel that the first buildings that will seek to draw the 'stock' today will be those who have been assumed by financial institutions. "In the hands of the bank is not the grant or loan to the buyer, so the logical thing would be easier to put it first to those who want to acquire some of the dwellings which have lagged in recent years" said the manager of the ACP.

For this reason, the association doubts the success of the initiative launched by the Ministry of Housing and Planning to facilitate the sale of 12,000 homes in 'stock' in the province, mostly owned by banks, through support for mortgage payments. "We appreciate the extent and are willing to participate, but we fear that is not fully effective because the end is to be owned by banks, which are the ones who give mortgages," said Violeta Aragon.

The Andalusian government grant reimbursable loans for purchases benefiting from this plan, so that the mortgage payment is reduced by about 230 euros over five years. However, the initiative does not provide guarantees for bank loans granted, as requested by the promoters, and from there who doubt it.

Without credits

The proliferation of ghost buildings before the cessation of home sales is common throughout the province and, as acknowledged by the president of the Association of Real Estate Agents, Cayetano Rengel. "The vast majority of new developments suffer from this situation, as companies barely manage to place two or three stories," he said. As developers, pointed to the lack of funding from banks as the main cause of this panorama of empty houses. "If banks do not give credit, market stands still and new buildings were not occupied," he said. "There are also people who had reserved his home on flat and even as a sign and now can not pay because the bank does not give the mortgage. This is causing much damage, "he insisted.

To Cayetano Rengel, the number of 'stock' of empty homes in Málaga is greater than that targeted by developers. "We may be talking about more than 30,000 unsold flats between the new and second hand, and all because there is no funding, because prices can not fall further, as they have done between 30% and 40%, 'he said the expert in real estate. "It is clear that public authorities must take action on the matter because, while there is no injection to energize the market and make the banks to lend again, everything will be stopped, that's the reality," he said.

Hence Rengel also doubts the effectiveness of regional government plans to sell any 'stock' of households in the province to help shoppers to repay loans. "The first problem is that banks want to grant them, because there are families that meet the profile to receive them and they put enormous demands," he said.

Costa del Sol

Dry to curb property boom

The excesses in real estate developments in Costa del Sol pass bill not only employers, but the current landscape of the region, the protagonist of a real estate boom now halt. Therefore, and simply follows the route of the old CN 340 direction Cádiz or by the AP-7, the image of empty blocks and townhouses is more than usual. There are all kinds, from luxury estates on the Camino de Coin (known was Golden Hills, illegally occupied by gypsy families in April 2009) to small development of apartments and even buildings of OPV as the Los Pacos, Fuengirola, uninhabited after the winners of the houses by lottery two years ago can not now assume mortgages.

Many of them are unfinished. Others are just a skeleton that represents the state of paralysis in the housing market. They are common in cases of promotions inhabited by only one or two families, such as Olimpo de Mijas, on the road between the town core to Fuengirola, and buildings which, although currently owns, are empty. In most of the floors hanging posters 'for rent' or 'For Sale' as in Nueva Andalucía Avenue, Las Lagunas.

In the municipality of Manilva, located in the westernmost part of the province, there are approximately 2,500 homes built that are uninhabited. The availability of terrain and climate of the area benefits prompted many developers to implement their projects, with the economic crisis, have lost all its customers. The local City Council wants to "put value" these empty houses and for this, the mayor, Antonia Muñoz, expressed the possibility that some of these buildings will become social housing. This is a proposal put forward officially, you have to have the support of the Junta de Andalucía.

In addition to these empty houses, located throughout the township, in Manilva promotions are about 15 unfinished buildings, according to estimates from municipal sources. These are works-are licensed, which are under construction, but have not achieved the first occupancy permit because they are paralyzed.

In Marbella you have to go back to months before the start of the economic crisis. Urban problems of the city, coupled with judicial scandals that ended with the arrest of some of the promoters with more interest in the municipal lined up to tens of houses were unoccupied and even stay in the skeleton to the pending the future of city planning is clarified. "The scandals were a disaster in its day but now they are an advantage because there are hardly any 'stock' of new homes for sale and very few municipalities in Spain are in that situation," said Ricardo Arranz, president of the Andalusian Federation of Developers and Residential Tourism.

The 'ghost units' in Marbella, there are, have a story behind seals that prevented their marketing and that owners occupy their homes waiting for legalizing their status in the new General Urban Plan (General Plan). Arranz is blunt: "If there were apartments for sale in those years would have sold everything." It's not all compliments. From the dust of the scandals, the sludge coming from a brand they should be given a boost. "We've gone from being the third international brand to be the fifth" he said. It is, therefore, a long way to get into the housing market blocked by urban development.

Axarquia

Thousands of empty homes in the areas of expansion

Velez-Malaga there are around 1,800 unsold homes, according to calculations by the CP group at City Hall. You can locate in many areas of the municipality as the residential areas of Valle-Nice, just behind the castle of the Marquis and the old quarry in the Cathedral. Most new homes are uninhabited. The same applies to the laxity of Torre del Mar (SUP-T-12 and Regional Hospital environment) and even in the same urban area (Cerro del Aguila, Seville Lane roundabout thyme), where buildings are completed and sale for months and even years that have sold just one or two houses. Just take a walk at night for many of the new developments created these years to see how almost all the houses have no light and barely any life in them.

There are also developments in the areas ghost Velez Malaga 7 and 8, which is the widening urban center of the city, where buildings are taking months even standing on the structure of the work, as well as in Caleta de Vélez (Bavaria) , where promotions are over a hundred houses in which the promoters have not sold even a quarter of the houses.

In Rincon de la Victoria, the situation is similar. Especially in the Victoria Park area, north of the freeway, and La Cala del Moral, where the census of neighbors corresponds to the volume of the buildings. For Calazul, Sando has sold only 30% of the 60 homes that make up the promotion, which will be delivered in a few months. Another area of Rincon de la Victoria where there are almost no buildings Garcés farm dwellers is on the road Benagalbón.

East Coast

Promotions that are left in the structure

In Torrox, the number of homes built in the last five years exceeds 6,000 units, of which about a thousand have stayed in the structure. It is possible to see areas like the top of the Peñoncillo, The Morche or Torrox-Park, all in the coastal fringe of the town, where the blocks and unfinished brick are the dominant tone. Furthermore, in the region of Los Llanos, a few hundred meters from the beach, there are six blocks in structure-with five hundred apartments in total, carrying more than two years unemployed.

The Peñoncillo is one of the areas where homes have been initiated in recent years in Torrox, and many housing developments, as Balcones del Mediterráneo, are virtually deserted, with only half a dozen neighbors in blocks of nearly one hundred finished floors. In total, Torrox can take 'stock' about 200 houses completed and non-proprietary, according to several local experts consulted.